De Europese regels schrijven voor dat alle woningcorporaties vanaf 1 januari 2011 moeten toetsen of mensen een huishoudensinkomen hebben onder de €33.614. En als we meer dan 10% van onze woningen toewijzen aan huishoudens die een hoger inkomen hebben, lopen we het risico dat we minder aantrekkelijk geld kunnen lenen. En dat kan verstrekkende gevolgen voor OFW hebben.
Een maatschappelijk probleem hierbij is dat niet iedereen die meer verdient dan €33.614 op andere manier een huis kan kopen of huren. Dit is voor OFW een lastig dilemma.

Wat is het probleem? Mensen kunnen meestal ongeveer vier keer hun jaarinkomen lenen om een huis te kopen. De maximale hypotheek van iemand met een jaarinkomen van €33.614 min een aftrek voor kosten koper (10% aankoopsom) komt op ongeveer een verkoopprijs van €120.000.

In de gemeente Dronten zijn nauwelijks woningen te koop voor dat bedrag. De laagste prijzen liggen rond de €135.000 en om deze woningen te kunnen kopen heeft men een inkomen nodig rond de €38.000.
Voor huishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €38.000 is het ook niet mogelijk om een huis te huren van een commerciële verhuurder. Want daar zijn inkomenseisen aan verbonden. Twee concrete voorbeelden in de vrije sector in Dronten;

• huur voor een eengezinswoning: €717, het vereiste inkomen (4,5 keer de maandhuur voor een alleenverdiener) bedraagt € 41.822 per jaar 
• huur voor een appartement bedraagt €579, het vereiste inkomen (5 keer de maandhuur voor een alleenverdiener) bedraagt een jaarinkomen van € 37.519.

De conclusie is dat het voor huishoudens met een inkomen tussen €33.614 en €38.000 heel moeilijk is om een huis te huren of te kopen. Zij vallen tussen de wal en het schip. OFW inventariseert op dit moment hoe groot deze groep is. Want we proberen de buffer van 10% die Europa hiervoor toestaat te gebruiken om mensen uit deze groep in woonruimte te voorzien. We zullen in de loop van dit jaar zien of deze buffer groot genoeg is om aan de vraag te voldoen, ik hoop in ieder geval van wel.

Visie van de directeur

Om nieuwbouw en modernisering te kunnen realiseren moet OFW geld lenen. Woningcorporaties kunnen door een garantiestelling van het waarborgfonds goedkoper lenen. Door deze garantie lopen banken namelijk nauwelijks risico en hoeft de bank niet per project en per organisatie te toetsen of het wel een haalbaar plan betreft. Om u een beeld te geven: OFW leent momenteel €225 miljoen en we betalen elk jaar bijna €10 miljoen rente. Stijging van de rente heeft dus grote gevolgen voor OFW.